Если вы решили выяснить, что стоит сейчас за предложением ипотеки, то вы попали по адресу. Мы постараемся максимально честно рассказать про ипотеку.
Первое, что хочется понять – это ипотека это долговая яма или необходимый продукт?
Лично я считаю, что необходимый продукт. И он, относительно конечно, не дорогой! Всех отпугивает большой срок и сумма переплаты, но давайте разберемся, дорого ли это. Сейчас (это август 2014 года, дата написания статьи) средние ставки по ипотеке — это 12% годовых. Предположим, Вы берете ипотечный кредит в 1 млн. рублей на 10 лет. Сумму и срок мы возьмем круглую, для удобства расчетов.
Переплата по ипотечному кредиту.
Платежи по ипотечному кредиту составят менее 14 400 рублей в месяц. Переплата за 10 лет составит 723 500 рублей.
Цифра сначала кажется большой. Но эта цифра за 10лет. Если посмотреть в месяц – 723 500 / 120 месяцев – то мы получаем 6 030 рублей переплаты в месяц.
Кроме того сумма в 723 500 рублей, составляет 7,23% в год от суммы кредита. Это значит, что за использование кредита вы реально платите 7,23% в год. А по статистике Росстата, официальная инфляция за 2013 год составила 6,5%, за первое полугодие 2014 – 7%.
Такая инфляция говорит нам о том, что накопить деньги на новую квартиру – это довольно трудный процесс, так как квартиры дорожают.
Снимать квартиру – это от 10 000 до 40 000 рублей каждый месяц в зависимости от города. Но когда вы снимаете квартиру, вы не становитесь ближе к СВОЕЙ новой квартире. И тут нам придет на помощь ипотека. Через 10 лет цены на продукты, на квартиры будут совершенно другими. Зарплаты станут выше и только ежемесячные платежи, если вы конечно не погасили ипотеку ранее, как чаще всего и происходит, останутся постоянными.
По этой причине я предпочитаю ипотеку с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредита.
Возмещение 13% (подоходного налога) с налоговой.
Кроме того, есть интересная деталь – это то, что наше государство, при покупке квартиры возмещает нам 13% от стоимости квартиры. Хотя сейчас эта сумма и ограничена в 260 000 рублей, не зависимо от того, сколько стоила квартира. Но мало кто знает, что если вы взяли ипотеку, то вы можете возместить 13% со всей суммы переплаты банку на протяжении всего срока кредита. Это значит, что взяв ипотеку, в нашем случае можно еще вернуть 13% от 723 500 рублей переплаты банку. На момент написания статьи еще не введена максимальная сумма возврата. Таким образом с государства можно вернуть 260 тыс руб (возмещение 13% за квартиру) + 723 500*13% = 354 тыс. рублей. Что не так уж и плохо.
У многих семей есть возможность использовать материнский капитал.
Материнский капитал в ряде банков можно использовать или как первоначальный взнос или как очередной платеж, конечно же с частично досрочным погашением основного долга, по кредиту. На мой взгляд — это самый лучший способ в применении материнского капитала.
К сожалению, мало кто из банков до сих пор предоставляет клиенту выбор дифференцированного платежа.
Для клиента погашение по графику с дифференцированным платежом значительно выгоднее, чем с аннуитетным. Так в нашем примере разница в переплате банку с 1 млн. на 10 лет при тех же 12% годовых составляет более чем 113 тыс. рублей. Т.е. клиент в случае выбора дифференцированного платежа, и при условии, что платит только по графику, экономит 113 тысяч рублей.
При 1 млн. на 20 лет с той же ставкой в 12% эта разница уже составляет более 400 тысяч рублей.
Если у банка нет дифференцированных платежей, то значительно сократить переплату можно за счет частично досрочного погашения. Достаточно поставить для себя цель гасить на 1-2 тысячу больше, чем у вас идет по графику. И не зависимо от того, как, и на сколько, у вас будет уменьшаться график платежей носить в банк большую сумму. Первое время будет казаться, что график меняется «на копейки». Однако таким не хитрым способом вы реально можете сократить срок своего кредита примерно на 30%. Аналогично уменьшится и переплата по кредиту.
На что стоит обращать внимание при частично досрочном погашении кредита?
Тут хочу сделать небольшое отступление – в банке, в котором вы берете кредит, нужно чтобы досрочное погашение было без комиссий. Хорошо, если досрочное погашение в банке можно сделать в любое время, а не только в дату платежа. И особо важно, что в банке сумма частично досрочного погашения должна быть любой. Иначе, как иногда бывает, когда банк указывает, что сумма частично досрочного погашения может быть не менее 2 или 3 обычных платежей по графику становится довольно сложно собрать такую сумму.
Так же обратите внимание, что для досрочного погашения нужно в банке написать соответствующее заявление.
Помните, я упоминал про возврат 13%? Очень хорошо будет для вашего бюджета, если этот возврат от налоговой вы тоже будете вносить на погашение кредита.
В результате, ориентируясь на рост цен на недвижимость в 2012-2014 годах, получается, что можно купить квартиру, дешевле, чем она будет стоить в будущем.
Удачных Вам покупок!
22 декабря 2015
